חוק עידוד השכרת דירות

 

מה צריך לעשות כדי להגיש בקשה במסגרת חוק עידוד השכרת דירות?

חוק עידוד השכרת דירות, או יותר נכון החוק לעידוד השקעות הון, מתמקד בהטבות מס שאותן יכולים לקבל בעלים של בניין שמיועד למגורים. יתרה על כך, החוק חל על הרבה יותר אנשים מכפי שנהוג לחשוב כי הוא מתייחס גם למצבים שבהם בעלים של חלק מבניין בו מינימום 6 דירות יכולים לקבל את ההטבות הללו – או לנסיבות שבהן בעלי בנייני מגורים משכירים לפחות חצי משטח הדירות למגורים לתקופה של 5 שנים מתוך 7 (מסיום הבנייה).

בפועל, הדרך להשיג את הטבות המס הקבועות במסגרת חוק עידוד השכרת דירות עוברת בהגשת שורה ארוכה של טפסים. כמו כן, יש להיות ערניים אל מאפייני החוק מבחינת מועד הגשת הבקשה ולזכור שהוא חייב להיות טרם סיום הבנייה ולפני שנמכרו או הושכרו הדירות בתכנית. לאחר מכן, נדרש אישור על כך שהדירות בתכנית לא יימכרו או יושכרו לאנשים שהם קרובים של בעלי הזכויות בדירות.

עם מי מתייעצים לגבי חוק עידוד השכרת דירות?

האמת היא שאין סיבה לעבור לבד את כל התהליך של חוק עידוד השכרת דירות. במקום זה, ניתן להתייעץ עם בעלי מקצוע שמגיעים מהתחום ומכירים אותו. מטבע הדברים, הגורם המרכזי שאליו אפשר לפנות הוא כמובן עורך דין. במקביל, ניתן לערב רואי חשבון ויועצי מס כדי לרכז את כל השאלות תחת קורת גג אחת.

התייעצות עם בעלי מקצוע לגבי חוק עידוד השכרת דירות מגדילה את הסיכוי להשיג את האישור ולאחר מכן את הטבות המס. למרות שהגשת הבקשה לאישור הרשות להשקעות כרוכה בהשקעה יחסית גדולה של זמן ומשאבים, מדובר על תהליך משתלם שמגלם הטבות מס בשווי כספי גבוה מאוד.

חברות ארנק

 

מה ההבדל בין חברות ארנק לבין חברת מעטים?

חברת מעטים היא ההגדרה הפורמלית לפעילות של חברות ארנק. במילים אחרות, אין הבדל בפועל בין ההתנהלות של חברות ארנק לבין חברות מעטים. בעוד ברשות המיסים וברשויות המדינה מתייחסים אל חברות כאלה במושג חברות מעטים, בשוק הפרטי ואצל בעלי המקצוע השונים ניתן לכנות אותן גם בתור חברות ארנק.

מה שמעניין לבדוק זה את המאפיינים של חברות ארנק לעומת חברות רגילות. כאן דווקא המושג חברת מעטים יכול להיות לעזר, כי הוא מתאר את הפעילות של החברה בתור כזו שיש בה הכנסה חייבת שנובעת מפעילות של יחיד שהינו בעל מניות מהותי בה.

במילים אחרות, החוק מתייחס אל חברות ארנק לפי מי שמפעיל אותן, בהתאם להכנסה שלו ולפי שיעור המניות שבהן הוא מחזיק. אם מדובר על אדם אחד שהוא החברה, החוק יתייחס אל הישות הזו בתור חברות ארנק לכל דבר ועניין.

מה המשמעות של הגדרת חברות ארנק?

מלבד ההיבט החוקי, מה שמשפיע על חברות ארנק זו כמובן היכולת להוריד את חבות המס ואף את דמי הביטוח הלאומי. זה קורה אם ההכנסה החייבת של שכיר או עצמאי מגיעה למדרגת מס שבה המס גבוה יותר ממס החברות. כל עוד מס החברות נמוך יותר מהמס שאותו בעל חברות ארנק יצטרך לשלם אם היה ממשיך לעבוד בתור שכיר או עוסק מורשה, סביר להניח שפתיחת חברת המעטים תהיה משתלמת עבורו.

כאן המקום לציין שבחוק עצמו מתייחסים אל חברת מעטים גם בתור חברה שהיא בשליטתם של 5 בני אדם מקסימום, שהיא איננה חברת בת ושאין לציבור עניין ממשי בה. זו כבר הגדרה רחבה יותר, לכן צריך לבדוק את הנסיבות ולערב בעלי מקצוע.

גילוי מרצון

 

כיצד הליך גילוי מרצון מונע הליך פלילי?

גילוי מרצון הוא כינוי מקובל לתהליך שבו אדם חושף בפני רשות המיסים הכנסות שעליהן הוא לא דיווח. המשמעות של הסתרת הכנסות היא אי תשלום מיסים, מה שנחשב בנסיבות מסוימות בישראל אפילו לעבירה פלילית. אבל בזכות גילוי מרצון והיתרונות שלו, אפשר כיום למנוע את ההליך הפלילי.

במילים אחרות, מה שהליך גילוי מרצון מנסה לעשות זה ליצור מצב שבו לכל הגורמים המעורבים יש אינטרס לקבל את המידע האמיתי והמעודכן על ההכנסות. בצד של רשות המיסים ובזכות שיתוף הפעולה עם משרד המשפטים, הליך גילוי מרצון מאפשר כמובן לייצר עוד הכנסות לקופת המדינה. בצד של הנישומים, המשמעות היא שעוברים גילוי מרצון ומשלמים את המיסים הקבועים בחוק – אבל לפחות נהנים מהגנה מפני העמדה לדין פלילי.

האם כולם מקבלים את ההגנה בעקבות הליך גילוי מרצון?

העניין הוא שהליך גילוי מרצון הוא עניין מורכב יותר מכפי שנהוג לחשוב. כך למשל הגנה מפני הליך פלילי כזה או אחר לא ניתנת באופן אוטומטי, אלא קשורה בצורה ישירה לתנאים שבהם הנישומים צריכים לעמוד. אם הנישומים לא עומדים בתנאים מסוימים, החוק מאפשר למשרד המשפטים ולרשות המיסים להעמיד אותם בפני דין מלא – אפילו אם הגישו הצהרות מס מתוקנות.

כמו כן, יש משמעות למערכת היחסים העסקית, המשפחתית או הזוגית בין נישומים שונים שמגישים תצהירי מס משותפים. כך לדוגמא לא ניתן לקבל את ההגנה מהדין הפלילי אם כבר נפתח תיק בנושא הנישום, או אם בני הזוג שלו מודעים לכך.

המסקנה היא שכדאי להתייעץ עם בעלי מקצוע לפני שמבצעים גילוי מרצון. כך לא רק מבצעים את התהליך מהר וטוב יותר, אלא גם מונעים טעויות שעלולות להסתיים בהעמדה לדין.